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陶冬楼市四季度进入实质下降周期-【资讯】

发布时间:2021-07-15 18:39:55 阅读: 来源:高温风机厂家

中国的房地产市场目前处在调整的第一阶段,成交量大幅下挫,但是房价基本稳定。由于2009年上半年开发商拼命卖房套现,而将楼宇开工押后,令可销售房源骤减,一手市场供应不足,制造出2009年下半年的房价“干涨”,也制造出开发商对房价异乎寻常的信心。今年4月政府推出的“新国十条”,为市场注入了政策不确定性,也打破了卖方市场中开发商对新盘价格的垄断和操控,使得资金离场观望,成交迅速萎缩。不过,经历了空前牛市的卖方,对后市依旧信心十足,抗拒大幅、实质性地降价。这是典型的房地产第一阶段调整的症状。

笔者认为,房市在今年第四季度可能进入第二阶段的调整,不过在此之前,政府与开发商将在“谁先眨眼”的比赛中决出胜负,买房人的耐心则是比赛中的摇摆因素(swing factor)。

笔者相信,政府在近期不会眨眼睛。今年3月的两会上,温家宝总理将稳定房价上升到了执政党前途的高度,可是热钱不解政治心,炒作之下地价、房价飙升,政府不得已出招打击。“新国十条”其实并不严厉,真正的撒手锏“物业税”迟迟不见推出,可见政府在政策力度的把握上颇有分寸。在全球和中国经济下半年同时失速之时,笔者估计新的更严厉的打击房地产的政策暂时不会出台。不过,在房地产新政推出仅仅4个月之后便鸣金收锣,势必影响政策的信用度。何况中国经济增长由11.9%回落到第二季度的10.3%,是一个好的回落,是“主动调控”下的预期的降温,政府没有理由因此在房地产政策上全面转向。

放开第三套住房按揭限制,似乎媒体的炒作成分更大一些。几大国有银行中,只有一家对第三套住房按揭有明文限制。相反,政府对开发商在资金上的围剿仍在步步紧逼。银行对开发商的贷款,已全线停止;资本市场的融资之门,也对开发商彻底关闭;信托、私募基金资助地产项目近来也遭禁止,这些才是政府对房地产市场和开发商的真实态度。只要不发生全球经济二次探底,笔者看不出房地产政策会有多少松动。

开发商轻易也不会眨眼睛。去年卖房大收,开发商“不差钱”,何况它们在去年下半年高价拿下大量的土地。然而进入今年四季度,情况可能有变。在去年投地游戏中过度进取的开发商,预计开始感到资金的压力。那些没有国有母公司在资金上暗中接济的开发商,资金链断裂的威胁愈来愈大。当体质最弱者撑不下去时,减价出货变成求生存之道,由此发生连锁反应。这个时期恰恰又是去年夏季拍地后建起的新盘的应市期。在供应增长与资金短缺的双重夹击下,笔者预计房价在年底前后进入实质下降周期。

当下的市场上,从买方到卖方都以2008年下半年至2009年上半年的房市走势作为判断今后房价走势的标杆。其实,今后12个月的经济形势和政策取向与2008年底大不相同。目前看不到政府不惜一切代价“保八”的迹象和动力。今后12个月的流动性应该是减少的,利率大势是向上的,买房的需求仍未可知,不过供应是增加的。

笔者认为,中国房地产市场进入调整第二阶段的机会,远大过政策突然转向、购买力重新涌入这种皆大欢喜的结局。2011年上半年的经济形势,可能比现在更艰苦。

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